RealtyMogul Review 2021: ¿Vale la pena?

¿Está buscando una manera fácil de invertir en bienes raíces privados?

Tal vez no tenga el efectivo para comprar una propiedad de alquiler. RealtyMogul le permite invertir directamente en bienes raíces comerciales con $5,000.

El crowdfunding inmobiliario todavía te permite obtener ingresos pasivos. No tiene que examinar a los inquilinos ni arreglar los inodoros obstruidos como un propietario. Y puede recibir rendimientos anuales de al menos el 7% sin invertir en acciones.

Esta revisión de RealtyMogul lo ayudará a aprender cómo invertir en bienes raíces.

¿Cómo funciona RealtyMogul?

RealtyMogul le permite invertir directamente en bienes raíces comerciales. Para aclarar, no invertirá en casas unifamiliares u hoteles para enumerar dos exclusiones.

Específicamente, puede invertir en estos tipos de propiedades:

Viviendas multifamiliaresEdificios industrialesComplejos de oficinasCentros comerciales retail

La mejor parte es que usted no tiene que administrar la propiedad. Y puede invertir en una cuenta imponible o IRA.

Los bienes raíces comerciales son costosos, por lo que es difícil invertir en ellos. Pero ahora, con plataformas de financiamiento colectivo de bienes raíces como RealtyMogul, puede comenzar con una inversión inicial de $ 5,000.

Los inversores acreditados pueden invertir en colocaciones privadas e intercambios 1031. Los períodos promedio de retención son entre tres y siete años.

Sin embargo, una opción de inversión más sencilla son dos productos de fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT). Estas dos carteras invierten en proyectos en los Estados Unidos.

Para los inversores no acreditados, estos REIT son la única opción de inversión. Si gana menos de $200,000 al año o posee menos de $1 millón en activos líquidos, es un inversionista no acreditado.

Bienes Raíces Privados vs Bienes Raíces Públicos

¿Qué hace que invertir con RealtyMogul sea diferente a las acciones y fondos de bienes raíces en su IRA o 401k?

Primero, RealtyMogul le permite ser un inversionista directo en negocios de bienes raíces. Las inversiones públicas solo le permiten invertir en una empresa o índice amplio. Como resultado, puede obtener un mayor dividendo con RealtyMogul. Pero los bienes raíces de crowdfunding pueden ser más riesgosos y más difíciles de vender.

Por ejemplo, puede invertir en el Vanguard Real Estate Index Fund desde su corredor de bolsa en línea. Este fondo tiene una rentabilidad por dividendo anual aproximada del 3,19 %, pero MogulREIT I tiene una rentabilidad por dividendo anual actual del 7,81 %.

Los bienes raíces privados son más ilíquidos, como tratar de vender su casa. Puede llevar meses encontrar un comprador. Por el contrario, las acciones públicas de bienes raíces pueden venderse cualquier día que esté abierto el mercado de valores.

Además, los bienes raíces privados pueden ser más riesgosos porque se invierte en menos propiedades. El MogulREIT I tiene 14 propiedades de inversión. Pero el fondo indexado Vanguard tiene 185 acciones diferentes.

Deuda vs Financiamiento de Capital

Cada propiedad de RealtyMogul tiene financiamiento de deuda o capital. El tipo de financiamiento que elija determina cómo genera ingresos pasivos.

Deuda financiera

El financiamiento de deuda es como invertir en bonos. Usted gana un dividendo mensual de los pagos del préstamo y el alquiler mensual. Estas operaciones son menos riesgosas que las inversiones de capital, aunque su ingreso potencial es menor.

Por ejemplo, puede obtener un rendimiento anual del 8 %, mientras que un acuerdo de acciones puede generar un 11 %.

El período de inversión para las participaciones respaldadas por deuda suele ser unos años más corto.

Un ejemplo es invertir en un edificio de oficinas existente. Obtiene ingresos mensuales cuando los inquilinos pagan el alquiler. Y cobra intereses de cada pago del préstamo.

Riesgos potenciales de las inversiones en deuda

Si el prestatario no paga el préstamo, es posible que pierda el saldo restante. Los inversionistas de deuda reciben el pago antes que los inversionistas de capital. Los ingresos de la venta de la propiedad recuperarán su inversión primero.

Financiamiento de capital

Las ofertas de acciones son más riesgosas pero tienen más ingresos potenciales. Esta opción es más como invertir en acciones de crecimiento. Te enfocas más en el crecimiento a largo plazo que en los dividendos mensuales.

La mayoría de las ganancias de capital provienen del aumento del valor de las propiedades. Pero no verá estas ganancias hasta que la propiedad se venda. Estas operaciones pueden tener un período de inversión de hasta 10 años.

Un ejemplo de proyecto de equidad es la compra de apartamentos multifamiliares. Mejorar el complejo y mantenerlo durante varios años puede hacer que aumente el valor de la propiedad. Eventualmente, RealtyMogul vende el complejo para obtener ganancias.

Usted se queda con una parte de las ganancias y recupera su inversión original.

Es posible que gane un pequeño dividendo trimestral. Pero obtienes la mayor parte de tus ingresos cuando la propiedad se vende.

Riesgos potenciales de las inversiones de capital

Si la inversión falla o se vende con pérdidas, usted pierde dinero. A los inversionistas de deuda se les paga primero. También gana un dividendo más pequeño con un pago menos frecuente.

¿Quién puede invertir?

Todos los residentes de EE. UU. que tengan al menos 18 años pueden invertir con RealtyMogul. Sin embargo, debe ser un inversor acreditado para invertir en proyectos individuales o en un intercambio 1031.

Inversores Acreditados

Hay dos formas de ser un inversor acreditado:

Su ingreso anual es de al menos $200,000 por dos años o un ingreso conjunto de $300,000 Tiene un patrimonio neto de al menos $1 millón

La cifra de valor neto de $1 millón no puede incluir el valor de su vivienda principal.

La Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC) solo requiere que cumpla con uno de estos requisitos. Si es así, tiene acceso completo a las opciones de inversión de RealtyMogul.

A continuación se muestran las dos opciones que solo están abiertas a los inversores acreditados.

Colocaciones privadas

Puede invertir en estos tipos de propiedades comerciales individuales:

IndustrialUso mixtoDepartamento multifamiliarOficinaCentros comerciales comerciales

Estas propiedades están en los Estados Unidos. La mayoría de ellos son ofertas de acciones con distribuciones trimestrales.

Para evitar riesgos, RealtyMogul no invierte en hoteles. Tampoco ofrecen viviendas unifamiliares (equidad) ni hipotecas unifamiliares (deuda). También se mantienen alejados de las propiedades vacantes y los proyectos de desarrollo de tierras.

RealtyMogul es el inversor general y usted compra una pequeña parte. La mayoría de las colocaciones tienen un período de inversión de tres a siete años. La inversión mínima suele ser de $ 15,000 a $ 50,000.

Esta puede ser una manera fácil de invertir en bienes raíces comerciales en todo el país. El equipo de RealtyMogul inspecciona físicamente cada propiedad.

También solo intentan asociarse con empresas inmobiliarias experimentadas. Sin embargo, aún debe hacer su propia investigación.

Además, RealtyMogul no hará llamadas de capital para recaudar fondos adicionales. Puede invertir lo que prometió inicialmente. Y las inversiones posteriores son una opción si la colocación necesita más financiación.

Intercambio 1031

¿Ya posee una propiedad de alquiler? Es posible que pueda reducir su ingreso imponible con un intercambio 1031. Puede vender propiedades seleccionadas y diferir sus impuestos sobre ganancias de capital. Esto significa que tiene más dinero para invertir en una nueva propiedad.

Su inversión mínima puede ser tan baja como $25,000. También es posible invertir en acuerdos de tipo deuda con un intercambio 1031.

Inversores no acreditados

Cualquiera puede invertir en la cartera de RealtyMogul con sus dos REIT públicos no cotizados. Estos MogulREIT son una manera fácil de invertir en acuerdos de deuda y acciones.

Los inversores acreditados también pueden invertir en estos REIT. Es posible que encuentre algunas de estas propiedades como una colocación privada.

Actualmente hay dos MogulREIT diferentes abiertos a todos los inversores. Para señalar, cada uno tiene una estrategia de inversión diferente. La inversión mínima es de $5.000 por cada uno. Y las inversiones posteriores son de al menos $1,000 por REIT.

Tiene la opción de invertir en uno o ambos REIT si tiene el efectivo.

Cuando invierte, comprará acciones de cada REIT. El precio de las acciones se basa en el valor liquidativo (NAV) actual. En octubre de 2019, cada acción cuesta alrededor de $10. Entonces, si invierte $ 1,000, posee diez acciones.

Mogul REIT I

El MogulREIT I equilibra las inversiones de deuda y capital. Al 9 de octubre de 2019, este REIT tiene un 57% de deuda y un 43% de capital. MogulREIT I posee propiedades multifamiliares, de oficinas y comerciales.

Este REIT es mejor si desea dividendos mensuales y menos riesgo.

Obtiene un dividendo mensual y tiene un rendimiento anual histórico del 7,81% (después de las tarifas). Esta rentabilidad anual rivaliza con la rentabilidad histórica del S&P 500 del 7,96 %.

Esta idea de ingresos pasivos significa que puede obtener rendimientos similares a los del mercado de valores mientras invierte en bienes raíces comerciales.

MogulREIT II

Los inversores más agresivos deberían considerar MogulREIT II. Este REIT solo tiene inversiones multifamiliares. Esta cartera es 100% financiación de capital. A partir del 9 de octubre de 2019, MogulREIT II paga una distribución anual del 4,5%. Recibe pagos cada trimestre.

MogulREIT II se lanzó en septiembre de 2017. El equipo de gestión de REIT venderá las participaciones actuales. Y, mientras lo hacen, los ingresos a largo plazo deberían aumentar.

Por ejemplo, los acuerdos de capital de colocación privada de RealtyMogul generalmente ganan entre 8% y 11%. Los rendimientos a largo plazo de este REIT podrían ser similares.

Si no necesita los ingresos por dividendos a corto plazo, esperar un mayor crecimiento a largo plazo puede valer la pena. Recuerde, las transacciones de acciones obtienen la mayor parte de sus ganancias cuando se vende la propiedad.

Artículo relacionado: ¿Qué es la renta de dividendos? Todo lo que necesitas saber

Vender sus acciones de MogulREIT

Debe invertir su efectivo durante al menos tres años para evitar una tarifa de recompra. Esta tarifa es similar a una tarifa de retiro anticipado 401k. RealtyMogul comienza a recomprar sus acciones REIT después del primer año.

La tarifa de recompra depende de cuánto tiempo tenga las acciones de MogulREIT.

A continuación se muestra cuánto de su inversión actual recupera cuando vende acciones:

Propia por menos de 12 meses: 0% Entre uno y dos años: 98% Entre dos y tres años 99% Propia por al menos tres años: 100%

No hay comisión de recompra si el inversor fallece.

Aquí hay un ejemplo. Invertir en diciembre de 2019 significa que debe esperar hasta diciembre de 2022 para evitar esta tarifa. Después de tres años, obtiene la inversión original más todos los dividendos sin multas.

Vender dentro de los primeros 12 meses pierde toda su inversión.

Tarifa

Es gratis unirse a RealtyMogul. Solo paga tarifas una vez que invierte. Estas tarifas son similares a las tarifas de fondos indexados y las tarifas de administración de cuentas de robo-advisor.

Una desventaja de la inversión de crowdfunding es que paga más tarifas que con un fondo indexado. Puede encontrar los cargos exactos leyendo la circular de oferta de inversión. Este documento es similar al prospecto de un fondo indexado.

Detalla información como los objetivos de inversión, las tarifas y los riesgos potenciales.

Incluso con estas tarifas, su efectivo aún puede generar un ingreso pasivo constante. De hecho, puede ganar más que una cuenta de ahorros en línea de alto rendimiento. Sin embargo, el crowdfunding inmobiliario es más riesgoso.

Estas son las tarifas que RealtyMogul cobra por MogulREIT I:

Cuota por adelantado: Hasta el 3% del monto de su contribución (tarifa única)Comisión de gestión de activos: 1% anualizado del valor promedio de inversiónTarifa de disposición: Hasta el 2% del precio de venta del contrato o de cada propiedad vendida (solo activos de capital)Tarifa de servicio: 0.5% del monto original del préstamo (solo activos de deuda)

Si invierte $ 5,000 en MogulREIT I, se pueden retener hasta $ 150 en tarifas iniciales únicas. Estas tarifas iniciales incluyen gastos de terceros y gastos operativos. La tarifa anual de administración de activos del 1% es de $10 por cada $1,000 en su cuenta.

Estas tarifas son similares a otras plataformas de crowdfunding. Una vez más, todos los cargos aplicables se encuentran en la circular de oferta.

Impuestos

Deberá informar sus ganancias de RealtyMogul cuando presente su declaración de impuestos.

Todas las inversiones de MogulREIT recibirán un formulario 1099-DIV antes del 31 de enero. Este es el mismo formulario que puede obtener de su corretaje en línea. Sus dividendos se gravan como ingresos ordinarios. Por lo tanto, es como su trabajo diario o su ingreso adicional.

Las colocaciones privadas recibirán el formulario de impuestos K-1 más complejo. RealtyMogul intenta enviar por correo todos los formularios K-1 antes del 1 de abril.

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