Todos sabemos que invertir en propiedades de alquiler puede ser una excelente manera de obtener ingresos. Pero comprar casas unifamiliares para alquilar puede ser costoso, especialmente para los principiantes. Las unidades de condominio suelen ser más baratas. ¿La inversión en condominios es un buen punto de entrada para un inversionista?
¿Qué es un condominio?
Un condominio, o condominio, es una residencia privada dentro de un edificio o comunidad más grande. Puede ser una casa adosada de varios pisos o una sola unidad en un edificio alto con otras unidades de condominio arriba y abajo.
Como propiedad de inversión, un condominio se puede alquilar a los inquilinos. Esto puede hacer que se parezca mucho a un apartamento. La diferencia es la propiedad. Los individuos son dueños de cada condominio. Pero los apartamentos los alquila alguien que es dueño de todo el edificio.
El propietario de una propiedad compra un condominio y paga una tarifa mensual de condominio (además del precio de compra del condominio en sí). Esta tarifa cubre el mantenimiento y conservación de las áreas comunes compartidas con otros propietarios en la comunidad de condominios.
Pros y contras de las inversiones en condominios
¿Debe comprar un condominio como propiedad de inversión?
Depende de algunas cosas clave, al igual que cualquier inversión inmobiliaria.
Los más importantes son la ubicación de la propiedad y las finanzas. Pase lo que pase, la ubicación del condominio tiene que ser deseable con un grupo calificado de inquilinos.
además, el Retorno de la inversión (ROI) de la propiedad específica debe estar sincronizado con sus objetivos de inversión.
Los condominios constituyen una parte de mi cartera de bienes raíces, junto con las residencias unifamiliares. Así que diría que sí, un condominio puede ser una buena inversión.
Aquí están los pros y los contras a considerar.
Invertir en Condominios Pros
Menos mantenimiento del que preocuparse
Uno de los mayores beneficios de ser propietario de un condominio es que otras personas hacen el mantenimiento exterior de la propiedad por usted. Ni usted ni su inquilino tienen la responsabilidad de palear la nieve o cortar el césped, por ejemplo.
Como propietario de un condominio, no tiene que presupuestar grandes gastos como reemplazar un techo. Usted es dueño del espacio dentro del condominio pero no de la estructura exterior del edificio. Por lo tanto, solo debe preocuparse por el mantenimiento de los electrodomésticos y sistemas contenidos dentro de su unidad.
La asociación de condominios se encarga de los gastos y las molestias del mantenimiento del edificio y los terrenos. (Pero no existe una regla estricta y rápida de condominios. Cada asociación decide de qué es responsable la asociación de condominios y de qué son responsables los propietarios. Así que lea los documentos del condominio cuidadosamente antes de comprar).
asequibilidad
Como inversión, normalmente es menos costoso comprar un condominio que una casa unifamiliar o una casa adosada con características similares. Por lo tanto, necesita menos efectivo de su bolsillo para comenzar. Si necesita un préstamo para ayudar a pagar renovaciones o reparaciones, puede usar Monevo para comparar todas las opciones disponibles para usted.
Y si está buscando comprar un condominio pero no está seguro por dónde empezar, puede usar un servicio como InicioLuz para encontrar un agente de bienes raíces en su área.
Sin embargo, asegúrese de que el alquiler mensual que puede cobrar pueda cubrir todos sus costos de propiedad, incluida la tarifa mensual de condominio. El precio de compra de un condominio es menor porque los compradores de vivienda tienen en cuenta esa tarifa fija recurrente del condominio.
Comodidades
Un gran beneficio de vivir en un condominio es el acceso a servicios comunitarios de alta calidad. A menudo hay una sala club, una piscina y un gimnasio. Estas comodidades son muy atractivas para muchos inquilinos, lo que le ayuda a mantener su unidad alquilada. Las propiedades con servicios atractivos suelen tener una gran demanda. Eso puede significar una rotación rápida cuando un inquilino se muda. Las vacantes cortas son el mejor amigo de un inversionista cuando se trata de administrar el flujo de efectivo.
orgullo de propiedad
La mayoría de los condominios tienen una alta tasa de ocupación por parte del propietario. Los estatutos a menudo establecen que solo un porcentaje de los propietarios puede alquilar su unidad. Esto generalmente se traduce en un orgullo de propiedad que fomenta la comunidad y el cuidado responsable de la propiedad de uno. Los propietarios generalmente cuidan mejor su propiedad y los recursos comunitarios compartidos que los inquilinos. Eso se traduce en una inversión más atractiva para usted.
Seguridad
La mayoría de los edificios de condominios tienen seguridad mejorada. Por lo general, necesita una llave para acceder al edificio antes de llegar a la puerta principal de su unidad. Cada unidad está equipada con un intercomunicador que los residentes pueden usar para llamar a los invitados y visitantes aprobados. Esta seguridad adicional hace que los residentes se sientan más seguros y evita la entrada de abogados, una característica atractiva por la que muchos inquilinos pagarán una prima para disfrutar.
Las reglas de condominio pueden preservar el valor de su propiedad de inversión
Por lo general, hay más reglas a seguir como propietario en una comunidad de condominios. Necesitará el permiso de la asociación de condominios para realizar cambios en su unidad, por dentro o por fuera. Lo más probable es que no pueda cambiar el color de su puerta de entrada, por ejemplo. A menudo, los residentes tienen prohibido realizar actividades comerciales desde una oficina en casa. Es probable que las reglas de condominio sean más estrictas que las de propiedades similares que no se consideran un condominio. Esto ayuda a disuadir la actividad no deseada que conduce a la depreciación de la propiedad.
Las normas y reglamentos de los condominios suelen ser exactamente lo que se necesita para mantener una comunidad ordenada que beneficie a todos los propietarios. Es posible que su inquilino no pueda cultivar hierbas en macetas en el patio, pero tampoco tendrá que preocuparse de que el patio de un vecino se convierta en un espacio de almacenamiento de basura.
Me gusta invertir en propiedades de alquiler donde hay una tarifa modesta de condominio o asociación de propietarios (HOA). La asociación sirve como una fuerza policial que evita que los propietarios descuiden su propiedad y desalienta el mal comportamiento de los residentes. Esto ayuda a mantener el valor de la vivienda y hace que la propiedad sea atractiva, lo cual es importante tanto si busco nuevos inquilinos como si quiero vender la propiedad.
Invertir en Condominios Contras
Vecinos que se portan mal
En cualquier comunidad, tienes vecinos. Puede tener vecinos arriba, al lado y debajo de usted. Existe una buena posibilidad de que en algún momento de su propiedad usted o su inquilino terminen consiguiendo un vecino que desearía que no se hubiera mudado. Si no desea vivir junto a los vecinos, es posible que le resulte difícil mantener contento a su inquilino. Esto puede dar como resultado vacantes más altas de lo deseado y una rotación constante de inquilinos.
Y como propietario, es probable que tenga que manejar personalmente las quejas de sus vecinos, lo que puede ser frustrante y consumir mucho tiempo. No todos los propietarios son responsables y considerados.
En uno de mis condominios, descubrí que había daños por agua en el techo del armario del dormitorio. La causa resultó ser una fuga de aire acondicionado en la unidad encima de la mía. La asociación de condominios no hizo nada para ayudarme a resolver el problema. Tuve que llevar al propietario a los tribunales en un intento de que me reembolsaran el costo de mi reparación. Mi plomero me dio una verificación por escrito de que el daño a mi unidad fue causado por su aire acondicionado (que está directamente encima de la fuga obvia), pero aun así perdí en la corte. Su amigo plomero contradijo lo obvio y el tribunal se puso del lado de ellos. Estaba atrapado pagando el costo de la eliminación de moho y la reparación de paneles de yeso.
Aumento de las tarifas de condominio y/o evaluaciones especiales
Las tarifas de condominio generalmente aumentan cada pocos años con el costo de la inflación. Además de las tarifas mensuales, es posible que se le aplique una costosa “evaluación especial” por única vez. Una evaluación es una tarifa adicional que se aplica a cada propietario para un proyecto especial, como repavimentar el estacionamiento. Si no tiene un presupuesto para aumentar las tarifas, podría llegar a una posición en la que no pueda pagar las tarifas de condominio o la evaluación especial.
Potencial de mala gestión financiera
Los condominios están gobernados por una junta de asociación, que a menudo incluye propietarios de condominios comunitarios que son voluntarios o elegidos. Por lo general, un grupo de inversionistas es dueño de los edificios de condominios y contrata a una empresa de administración de propiedades para que administre el cobro de las tarifas de condominios y administre la comunidad. Los gobiernos estatales exigen que los condominios creen y sigan los documentos de gobierno legal, como estatutos y artículos de incorporación. Pero aún existe el riesgo de que la asociación de condominios administre mal los fondos e incluso se vuelva insolvente.
Potencial de mala gestión de la propiedad
Si la asociación de condominios hace un mal trabajo en el mantenimiento de los terrenos comunes, puede reflejarse negativamente en toda la comunidad. Como propietario, confía en que ellos harán lo que dicen que van a hacer para mantener la estética y el valor de su propiedad. Su falta de acción para realizar las mejoras necesarias y administrar adecuadamente el edificio y la comunidad puede afectar negativamente la apreciación de su propiedad a largo plazo y alejar a los inquilinos de calidad de querer alquilar su unidad.
Las reglas del condominio pueden limitar su libertad
La mayoría de las comunidades de condominios limitan la cantidad de unidades que se pueden alquilar. Si ya se alcanza el límite, no puede alquilar su propiedad. Y es probable que la asociación de condominios limite el número de ocupantes, la duración del contrato de arrendamiento y otras restricciones sobre el uso que usted haga del condominio. Estas políticas preservan la sensación de comunidad y evitan que la propiedad se convierta en un edificio de apartamentos en lugar de una comunidad ocupada por el propietario. Asegúrese de poder alquilar su condominio antes de comprarlo, y asegúrese de que usted y sus inquilinos puedan cumplir con los requisitos del condominio como propiedad arrendada.
La venta puede tardar más
Puede haber un grupo más pequeño de compradores de condominios que compradores de viviendas unifamiliares. Entonces, cuando llegue el momento de vender, es posible que esté buscando un mayor número de días en el mercado. Pero de nuevo, todo depende de la ubicación. Los condominios en áreas calientes se venden más rápido que las casas.
Entonces, ¿debería comprar un condominio?
Lea detenidamente todos los documentos que rigen antes de hacer una oferta por un condominio. Y hable con algunos de los vecinos. Le dirán qué tan bien la asociación de condominios administra la comunidad y compartirán información privilegiada sobre cómo es vivir en el edificio.
Y al igual que con cualquier propiedad de inversión inmobiliaria que esté considerando, calcule sus números para asegurarse de que el alquiler cubra la tarifa de condominio, así como todos los demás costos asociados con la posesión y administración de una propiedad de alquiler.
Si desea mantenerse seguro pero aún así mojarse los pies en el mundo inmobiliario, considere el crowdfunding, que se considera una inversión más segura. Calle de multitudespor ejemplo, brinda acceso directo a oportunidades específicas de inversión en bienes raíces y tiene una amplia selección de acuerdos de inversión de capital y deuda elegidos con estándares estrictos.