Incluir bienes raíces como una clase de activo en su cartera de inversión agrega diversidad para reducir su riesgo de inversión general. Hay muchas estrategias de inversión inmobiliaria para lograrlo. Algunas opciones, como los fondos de inversión en bienes raíces (REIT), son tan pasivas como tener acciones que pagan dividendos. Otros, como comprar y mantener propiedades de alquiler para generar flujo de efectivo y revalorización del capital, requieren una participación activa y una buena cantidad de conocimiento para tener éxito.
Personalmente, he descubierto que los resultados de la inversión inmobiliaria activa superan con creces las estrategias más pasivas. Y seamos realistas, poseer y beneficiarse de propiedades reales es mucho más emocionante que poseer acciones en papel.
Como cualquier inversión, tener bienes inmuebles en su cartera de inversiones tiene sus pros y sus contras.
Los pros de la inversión inmobiliaria
1. Los bienes raíces se aprecian con el tiempo
Los bienes inmuebles bien elegidos se aprecian con el tiempo, generalmente a un ritmo que supera con creces la inflación anual. Sí, hay correcciones ocasionales del mercado y la gente puede comprar el tipo de propiedad equivocado en el momento equivocado. Pero descubrí que siempre existe la posibilidad de comprar una propiedad de calidad con descuento, realizar mejoras para aumentar la equidad y, finalmente, venderla para obtener una ganancia. Es el equivalente inmobiliario del mantra del mercado de valores de “comprar barato y vender caro”. Y los bienes raíces siempre tienen un valor intrínseco. Un stock puede bajar a cero, pero una propiedad es un activo tangible que siempre tendrá un valor derivado tanto de la tierra en bruto como de las “mejoras” (las estructuras de construcción adheridas al suelo).
2. Los Bienes Raíces Tienen Beneficios Fiscales Únicos
Los beneficios fiscales únicos de los bienes raíces permiten a los inversionistas aumentar su riqueza con el tiempo. Los ingresos por alquiler no están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia y el gobierno ofrece beneficios fiscales a los inversores inmobiliarios. Estos incluyen la depreciación y tasas impositivas significativamente más bajas sobre las ganancias a largo plazo. Y dependiendo de su nivel de ingresos y clasificación como inversionista o profesional de bienes raíces, existe una buena posibilidad de que su propiedad de alquiler le proporcione un excedente de deducciones de impuestos que puede usar contra sus otros ingresos. El alquiler de bienes raíces es un negocio, lo que significa que muchos gastos, como los costos de viaje para verificar sus propiedades, son gastos deducibles de impuestos para administrar su negocio.
3. Los bienes raíces proporcionan un flujo de efectivo constante
Las propiedades de alquiler pueden proporcionar un flujo constante de ingresos mensuales llamado “flujo de efectivo”. Este es el dinero extra que queda después de que se hayan pagado todas las facturas. Una vez que su propiedad está configurada, el flujo de efectivo proporciona ingresos mensuales continuos que en su mayoría son pasivos, lo que le permite dedicar su tiempo a construir un negocio, pasar tiempo con la familia o reinvertir en más bienes raíces.
Si está buscando comprar una propiedad de alquiler y necesita ayuda para conocer el mercado, puede usar un servicio gratuito como InicioLuz para encontrar un agente de bienes raíces en su área que pueda ayudarlo a encontrar la mejor oferta para usted.
4. El sector inmobiliario te permite utilizar el apalancamiento
Puede utilizar el poder del apalancamiento para hacer crecer rápidamente sus propiedades inmobiliarias y acelerar sus resultados de creación de riqueza. El apalancamiento es el uso de capital prestado para comprar y/o aumentar el rendimiento potencial de la inversión. El apalancamiento, cuando se usa sabiamente para minimizar el riesgo, es una poderosa ventaja de la inversión inmobiliaria. Con un préstamo convencional, puede comprar una propiedad de inversión con un pago inicial del 20%. Entonces, por ejemplo, con una inversión inicial de $ 30,000, tiene la oportunidad de controlar, y obtener todos los beneficios de poseer, un activo por valor de $ 150,000. Si se realiza con la diligencia debida adecuada, puede aumentar su riqueza de manera exponencial utilizando el apalancamiento, especialmente en el mercado de tasas de interés bajas que estamos disfrutando actualmente.
5. Los bienes raíces generan capital
Cuando usa el apalancamiento sabiamente, sus inquilinos esencialmente compran la propiedad por usted. Los ingresos por alquiler pagan su préstamo cada mes y generan capital para usted. Cuando compra una propiedad de alquiler con una hipoteca, su inquilino es el que paga el pago de la hipoteca, lo que aumenta su patrimonio neto cada mes. Piense en ello como una cuenta de ahorros que crece automáticamente sin que usted deposite dinero cada mes.
Hoy podría deber $ 200,000 en una propiedad de alquiler, pero el próximo año podría deber solo $ 195,000 porque el inquilino está haciendo el pago por usted, haciéndolo $ 5,000 más rico. Treinta años después (o cualquiera que sea el plazo de su préstamo), se paga hasta $0. Usted posee un activo importante que puede vender o continuar alquilando, todo gracias a que su inquilino paga la hipoteca.
6. Los bienes raíces te dan el control
Usted tiene mucho más control sobre el éxito de su inversión general con bienes raíces que con otras clases de inversión. No puede sentarse en la sala de juntas y dirigir las decisiones de gestión que influyen en el valor de las acciones que posee. Con la inversión en bienes raíces, usted está en el asiento del conductor de muchas decisiones. Puede mitigar los riesgos y hacer crecer su cartera a un ritmo mucho más rápido invirtiendo en bienes raíces. Como inversionista de bienes raíces, tengo el control de mi éxito o fracaso. Cuando quiero encontrar ofertas, puedo apresurarme. En un mercado de alquiler competitivo, empleo estrategias para asegurarme de que mis propiedades atraigan a los mejores inquilinos. Puedo hacer mejoras estratégicas para aumentar los ingresos por alquiler.
7. Los bienes raíces brindan cobertura contra la inflación
La inflación es la realidad económica en la que los precios aumentan con el tiempo debido a la disminución del valor del dinero. La tasa de inflación anual varía. Para los 12 meses que finalizaron en junio de 2019, la tasa de inflación de EE. UU. fue del 1,6 %. En 2011, la tasa de inflación fue del 3,2%.
La inflación erosiona el valor de muchas inversiones. Si su ganancia anual el año pasado de su cartera de acciones fue del 5,5 %, su ganancia real fue solo del 3,9 %, y el poder adquisitivo de su dinero disminuyó por la tasa de inflación.
Las inversiones inmobiliarias siguen el ritmo de la inflación. A medida que sube el precio de una hogaza de pan, también lo hacen los alquileres y el valor de las propiedades. Lo único que no aumenta es el costo mensual de un pago de hipoteca de tasa fija. Por lo tanto, a medida que aumentan sus ingresos anuales de alquiler, no aumenta su costo de propiedad. A medida que la inflación aumenta el costo de vida, su flujo de efectivo aumenta. Y la inflación aumenta el valor de la propiedad en sí. En 10 años, cuando quiera vender, mis propiedades valdrán mucho más de lo que valen ahora.
Los contras de la inversión inmobiliaria
La inversión en bienes raíces también tiene algunas desventajas que se deben considerar detenidamente antes de lanzarse.
1. Los Bienes Raíces Requieren Dinero
Necesitas dinero para ganar dinero. Olvídate de los gurús que prometen: “Puedes hacerte rico comprando bienes raíces con OPM (Other People’s Money)”. Si bien puede comprar acciones con un desembolso mínimo de efectivo, la inversión en bienes raíces requiere dinero. Para comenzar, necesitará un pago inicial más los costos de cierre y dinero para reparar y actualizar la propiedad para maximizar los ingresos por alquiler. Y una vez que sea dueño de la propiedad, habrá gastos continuos como impuestos sobre la propiedad, seguros, pagos de hipoteca y mantenimiento de la propiedad.
2. Los bienes raíces toman mucho tiempo
Necesita dedicar tiempo a aprender y administrar sus inversiones inmobiliarias. Hay una curva de aprendizaje y puedes perder mucho dinero en bienes raíces si no sabes lo que estás haciendo. Además de eso, la gestión activa de sus propiedades de alquiler puede llevar mucho tiempo.
Sin embargo, algunos servicios pueden hacer el “trabajo pesado” cuando se trata de administrar su propiedad de alquiler. Roofstock es una plataforma de inversión en línea que le permite comprar propiedades de alquiler llave en mano. Eso significa que, si eliges, no tienes que mover un dedo. Los administradores de propiedades certificados del servicio pueden hacer todo el trabajo por usted. Además, las propiedades enumeradas en Techo son previamente examinados y ya tienen un flujo de caja positivo.
3. Los bienes raíces son una inversión a largo plazo
Los bienes raíces siempre deben comprarse con una estrategia a más largo plazo. Está comprando un activo tangible que no puede liquidar rápidamente en efectivo si necesita fondos de emergencia. Se necesita tiempo para vender una propiedad, y los costos de transacción son más altos que la venta de acciones.
4. Los bienes raíces pueden ser problemáticos
Los inquilinos pueden causar problemas y costarle dinero y tiempo valioso perdido en la corte. Si es propietario de propiedades de alquiler, su flujo de caja puede sufrir un impacto significativo si termina alquilando a un inquilino que no paga, deja la propiedad en muy malas condiciones cuando se muda, o ambas cosas.
En Maryland, donde invierto, la ley es muy “amigable con los inquilinos”, y debe llevar a los tribunales a un inquilino que no paga tres veces antes de que pueda reclamar la posesión de su propiedad. Y cuando lo desaloje, es probable que tenga que desembolsar dinero para reparar el daño que su inquilino descontento le hizo a su propiedad.
5. Los beneficios inmobiliarios no siempre se aplican
En ciertos niveles de ingresos, algunos de los beneficios fiscales ya no se aplican. Antes de asumir que califica para cualquier exención, debe consultar a un profesional de impuestos con experiencia en bienes raíces.
6. La inversión inmobiliaria tiene riesgos únicos
Los riesgos deben ser entendidos y mitigados tanto como sea posible. Los siguientes son algunos de los riesgos importantes de invertir en bienes raíces:
Comprar la propiedad equivocada en el momento equivocado Aumento de la responsabilidad por accidentes que puedan ocurrir en su propiedad Quedarse atrapado con un “inquilino profesional” que sabe cómo hacer funcionar el sistema legal a sus expensas Obtención de apalancamiento excesivo. Este es un escollo que derriba a muchos inversores inmobiliarios. Debe poder realizar pagos mensuales de su deuda a pesar de las caídas del mercado, los problemas de los inquilinos, las propiedades vacantes, las reparaciones inesperadas, los costos de mantenimiento y otros gastos que son parte de hacer negocios al invertir en bienes raíces.
Servicios de crowdfunding inmobiliario como recaudación de fondos y RealtyMogul puede responder a muchas de las cuestiones planteadas anteriormente. Te recomendamos que los revises primero.
Resumen
Las principales razones por las que las personas invierten en bienes raíces son:
diversificar su cartera de inversiones con una clase de activos que no esté directamente relacionada con el mercado de valores, generar ingresos mensuales a partir del flujo de caja de alquiler y beneficiarse de la revalorización del capital a largo plazo.
La inversión activa en bienes raíces no es para todos porque existen obstáculos y riesgos únicos.
Comprar y poseer propiedades de alquiler no va a comenzar a generar riqueza al instante. Los bienes raíces pueden ser una estrategia de creación de riqueza increíblemente poderosa, pero solo si lo haces bien. Debe aprender a encontrar, evaluar y comprar buenas ofertas de bienes raíces. Debe crear un equipo de contratistas, prestamistas, administradores de propiedades y otros profesionales que brinden servicios competentes a precios razonables.
A medida que crea su cartera de alquiler, puede implementar sistemas que limiten la necesidad de su participación activa. Luego, su riqueza crece de manera constante a través de los ingresos pasivos, el aumento de la equidad a través del pago de la deuda por parte de sus inquilinos y la apreciación del capital a largo plazo. ¡Esto funciona para mi!