Mi esposa y yo fuimos de vacaciones a Disney World hace un par de años. La familia la pasó muy bien y yo personalmente me alegré de alejarme del negocio. Nos alojamos en el tiempo compartido de Orange Lake Resort de mis padres, que está justo afuera del parque.
A pesar de que han sido dueños del tiempo compartido por más de 10 años, esta fue la primera vez que fui allí. El complejo en sí es muy agradable, tiene todas las comodidades y está en una excelente ubicación. Sin embargo, siempre he pensado que la compra de mis padres fue una mala decisión. Después de todo, pagaron $10,000 por él, y hoy el mantenimiento es de $750 por año.
Mi pregunta es: ¿No sería más económico quedarme en un hotel o alquilar una unidad en el complejo durante esa semana? La respuesta, lamentablemente, es sí.
Los tiempos compartidos son planes de vacaciones que han existido en los EE. UU. desde 1969. Hoy en día, es una industria de $ 9.2 mil millones, según la Asociación Estadounidense de Desarrollo de Resorts (ARDA). Eso es realmente bastante grande en comparación con la industria de la música de casi $ 8 mil millones o los ingresos anuales de $ 9 mil millones de Major League Baseball. En 2016, había 1558 resorts de tiempo compartido solo en los EE. UU., con un promedio de 132 unidades por resort.
Un tiempo compartido le otorga la propiedad parcial de una propiedad vacacional. Incluso puede pensar en ello como poseer acciones en el alquiler de vacaciones. Usted paga un precio por adelantado para comprar su unidad y luego una tarifa de mantenimiento anual. Esto le da acceso a la propiedad durante un cierto período de tiempo, que suele ser el mismo intervalo de tiempo cada año. Cuando usted no está usando el tiempo compartido, otros con intereses similares sí lo están.
El precio de venta promedio de un tiempo compartido de una semana en la actualidad es de aproximadamente $ 20,940, con una tarifa de mantenimiento anual promedio de $ 880, según ARDA. La mayoría de los acuerdos de tiempo compartido son contratos indefinidos, lo que significa que está obligado a pagar la tarifa de mantenimiento indefinidamente, lo cual es un gran compromiso financiero.
Si desea utilizar su unidad durante otra semana, debe “depositar” su semana y cambiarla por otro horario o lugar. En el argumento de venta (tuve la desgracia de asistir a uno), el complejo mencionó que ya no ofrece tiempos compartidos semanales. Ahora es un sistema basado en puntos. Obtiene X cantidad de puntos por año cuando compra una unidad y luego puede usarla de la forma que elija.
Los puntos se pueden usar para muchas otras cosas: para comprar pasajes aéreos, ir a otra ubicación o actualizar a una unidad más grande. Diablos, es como millas de aerolíneas y puntos de tarjetas de crédito. Puede usar sus puntos en tiendas como Best Buy y Bed Bath & Beyond. Genial: puedo comprar esa funda para el asiento del inodoro en lugar de irme de vacaciones. Estoy seguro de que, al igual que con los puntos de la tarjeta de crédito, está obteniendo un intercambio justo de puntos por dólares.
Como si no pudieras decir, estoy siendo sarcástico.
No calculé los números, pero estoy seguro de que las tasas de conversión son horribles. Entonces, al final, están haciendo que incluso una sola semana en un tiempo compartido sea mucho más abstracto de poseer que un activo tangible. El tipo de ventas de alta presión, por favor recuérdame otra vez, ¿cuál es el propósito de ser dueño de un tiempo compartido?
El componente de inversión faltante
Se ha dicho en el póquer que si no puedes encontrar al chivo expiatorio, eres tú. Esto se aplica a la compra de un tiempo compartido. Los que se benefician de la transacción son el vendedor y los dueños del resort. Desafortunadamente, usted está atrapado con una pequeña porción de una unidad que tiene poco o ningún valor de reventa.
Estos son los problemas con ser propietario de un tiempo compartido:
Hay un enorme mercado de reventa. A menudo, puede recoger unidades por menos de la mitad de lo que se pagó originalmente. Al igual que un automóvil, un tiempo compartido se deprecia una vez que lo “saca del lote” (toma posesión). Es raro que un tiempo compartido aumente de valor. De hecho, espere que pierda valor, ya que el costo total de su propiedad se marcó para cubrir presentaciones de ventas, incentivos y obsequios. Los tiempos compartidos generalmente se le venden cuando está de vacaciones y sus defensas están bajas. La mayoría tiene altas tarifas de mantenimiento anual. En el caso de mis padres, sus honorarios aumentan cada año, más rápido que la tasa de inflación. Solo por la cantidad que paga en tarifas de mantenimiento (olvídese de la “inversión” inicial), podría quedarse en un hotel de calidad decente durante una semana.
A pesar de estos inconvenientes, la industria sigue atrayendo nuevos propietarios. En 2015, el 46 % de las ventas de tiempos compartidos fueron para nuevos propietarios, revirtiendo una tendencia anterior de mayor dependencia de los propietarios existentes. Si realmente desea invertir en bienes raíces, haga clic aquí para leer nuestra guía. También puede comenzar con los siguientes proveedores de crowdfunding:
En teoría, cuando compra un tiempo compartido, tiene un interés fraccional en la propiedad en la que se encuentra el alquiler. Pero es importante entender que esto no le brinda todas las ventajas que normalmente tiene ser propietario de un inmueble.
Para empezar, usted tiene interés en la misma unidad que otras personas que participan en el tiempo compartido. Su interés, por lo tanto, no es propiedad independiente. No eres libre de hacer con la unidad lo que quieras.
Por ejemplo, existen límites estrictos en el tiempo durante el cual tiene ocupación física de la unidad. A diferencia de una verdadera casa de vacaciones, no puede alquilarla durante el resto del año cuando no la ocupa para uso personal.
Podemos pensar en un tiempo compartido como si tuviera un interés de propiedad parcial en una sola propiedad o unidad de vacaciones. No es nada como ser dueño de una propiedad de vacaciones, con los beneficios que se derivan de tenerla.
Según ARDA, los propietarios de tiempos compartidos tienden a ser más jóvenes y más diversos étnicamente que cuando la industria comenzó y se dirigía a una multitud de personas mayores. La edad promedio de los compradores recientes es de 39 años y el 34 % de los propietarios son asiáticos o afroamericanos. Casi dos tercios tienen títulos universitarios. Su ingreso medio es de $81,311.
Sin embargo, me parece que el mercado de tiempos compartidos apunta a personas sin experiencia financiera. Lamentablemente, los tiempos compartidos tienden a convertirse en propiedades de vacaciones para las personas que no pueden pagar las propiedades de vacaciones. Los materiales de venta están hechos para parecer más sobre el brillo y “vivir la buena vida” que sobre el retorno de la inversión. eso es porque hay es sin retorno.
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Por lo general, solo después de haber comprado un tiempo compartido, se da cuenta de que hay más personas que buscan venderlos que comprarlos. La probabilidad de recuperar su inversión inicial es muy baja, por no hablar de la recuperación de muchos años de tarifas de mantenimiento.
Hay sitios web que los propietarios de tiempo compartido pueden usar para tratar de vender su propiedad, como RedWeek, pero cobran una tarifa de listado y una tarifa de membresía anual para usar el sitio, y no hay garantía de que el tiempo compartido se venda.
Y hay una cantidad sustancial de fraude en la industria de reventa. Los estafadores se aprovechan de los propietarios de tiempos compartidos al prometerles vender la propiedad por usted, por una tarifa inicial, y una vez que paga la tarifa, nunca más vuelve a saber de ellos.
Si puede vender el tiempo compartido (y eso nunca es seguro), probablemente obtendrá solo una fracción de lo que pagó por él. Hay dos problemas fundamentales a la hora de venderlos:
Se están construyendo u ofreciendo más todo el tiempo, inundando el mercado, y los propietarios existentes los están vendiendo para salir de la deuda o una vez que se dan cuenta de que no es el trato que pensaban que era cuando lo compraron.
Si todavía cree que comprar un tiempo compartido es una buena idea y quiere evitar pagar más de lo que pagará, compre uno en el mercado secundario. Hay muchos sitios web donde puedes comprar un tiempo compartido usado.
Las empresas de tiempo compartido saben que es probable que pueda encontrar opciones más baratas de compradores existentes en sitios web como Timeshare Users Group y RedWeek. Por lo tanto, las empresas suelen ofrecer incentivos de cierre y otros beneficios. Pero esos beneficios generalmente no recuperan el dinero que ahorraría al comprarle a un propietario existente.
En mi opinión, es mejor quedarse en un hotel local que comprar un tiempo compartido. Tome el tiempo compartido de mis padres como ejemplo. Pagaron $10,000 por la compra inicial, y si agrega la tarifa de mantenimiento de $750 por año pagada durante un período de 10 años, hay una inversión total de $17,500 en ese tiempo compartido.
Durante los últimos 10 años, su tiempo compartido proporcionó una estadía de una semana cada año, siete días y seis noches, por un total de 60 noches, lo que promedia $291 por noche para vacacionar en la misma unidad cada año. Si alquilara una habitación de hotel de calidad decente a alrededor de $ 175 por noche, el precio total pagado por el tiempo compartido le compraría 100 noches de estadía en el hotel. No solo cuesta menos por noche quedarse en un hotel, sino que también podría agregar variedad a sus vacaciones al hospedarse en hoteles ubicados en diferentes destinos.
Y también podría aprovechar los programas de recompensas para usuarios frecuentes y otros precios de descuento que ofrecen los hoteles. Lo más probable es que haya formas sencillas de obtener mucho más que 100 noches de estadía en un hotel.
Lo mejor de todo es que no habría invertido capital en el tiempo compartido, y el dinero para pagar el tiempo compartido podría invertirse para obtener un retorno de su inversión. Con un rendimiento conservador del 5% compuesto anualmente (comenzando con $10,000 y agregando $750 por año), estaría sentado en más de $26,000 en este momento. Ese es un trato mucho mejor desde donde me siento.