Quizás se esté preguntando cómo puede invertir en bienes raíces con poco o nada de dinero. Si bien es cierto que la inversión en bienes raíces es una clase de activo que generalmente requiere dinero para ganar dinero, hay formas de comenzar sin tener grandes cantidades de efectivo a su disposición. En este artículo, te mostraré 10 estrategias de inversión inmobiliaria que puedes hacer con poco dinero.
10 Maneras de Invertir en Bienes Raíces con Poco Dinero
1. “Hackeo de casas”
Si bien no es para todos, la piratería de la casa puede ser una excelente manera de comenzar. Con esta estrategia, usted:
Compre una propiedad de inversión multifamiliar y viva en una de las unidades como su residencia principal. Luego, alquila las otras unidades y cubre su hipoteca y los gastos de propiedad en toda la propiedad con los ingresos de alquiler de los otros inquilinos. Con el dinero que no está gastando en alquiler, puede ahorrar para el pago inicial de su próxima propiedad de inversión.
Debido a que está comprando la propiedad y usándola como su residencia principal, puede probablemente califique para un préstamo de la FHA y deposite solo el 3,5 % para financiar su estrategia de pirateo de la casa. Si califica para el préstamo de la FHA depende de la cantidad de unidades (la mayoría de los prestamistas limitan la financiación residencial a cuatro unidades o menos) y otros factores específicos de sus ingresos, calificaciones crediticias y las características y ubicación de la propiedad.
Con muy poco dinero de su bolsillo, puede comprar una propiedad de inversión y convertirla en su residencia principal. Lo ideal es asegurarse de que los ingresos totales por alquiler sean lo suficientemente alto como para cubrir todos los gastos de propiedad, incluyendo una asignación por vacante, impuestos y seguros.
2. Vivir, luego alquilar
Otra forma de comenzar es retrasar la compra de la casa de sus sueños y comprar una propiedad menos costosa que en su lugar sea un excelente alquiler. Viva en su alquiler durante algunos años y luego conviértalo en una propiedad que fluya en efectivo.
Una gran ventaja de esta estrategia es que dado que la casa es su residencia principal, es probable que pueda calificar para una hipoteca FHA con una tasa de interés muy favorable (en lugar de la tasa de interés más alta que cobran los prestamistas sobre las propiedades de inversión).
Mientras que una propiedad de alquiler generalmente requiere un 20% de pago inicial y financiamiento convencional, un préstamo de la FHA generalmente requiere solo un 3.5% de pago inicial. Y si es un veterano, puede comprar una casa sin pago inicial con un préstamo VA.
Además, cuando se mude, puede mantener el mismo préstamo de la FHA (colocar inquilinos para cubrir su hipoteca, seguro y gastos de mantenimiento) y calificar para un préstamo de la FHA nuevamente en su próxima casa si la convierte en su nueva residencia principal.
3. Cambios de casa en vivo
Si eres del tipo práctico y no te importa vivir en una zona de construcción, puedes comprar una casa que necesita reparaciones. Te mudas, haces reparaciones y mejoras, y vendes la casa por el mejor precio.
Esta estrategia requiere dinero: necesitará un pago inicial y fondos de renovación. Pero como usted vive en la casa, está “invirtiendo” lo que gastaría en alquiler para generar valor en la propiedad. Su arduo trabajo puede generar una gran cantidad de sudor.
Por supuesto, también necesita habilidades para hacer parte de la renovación usted mismo (o pagará demasiado). También debe informarse sobre el mercado para asegurarse de que las actualizaciones y mejoras que realice valdrán la pena. La idea es mejorar la casa para venderla, no poner mejoras de primer nivel que le atraigan personalmente. Con esto en mente, se prepara para sacar la máxima cantidad de capital cuando vende su propiedad.
4. Crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding es otra estrategia que le permite agregar bienes inmuebles a su cartera sin una gran cantidad de capital para invertir.
A través de plataformas de crowdfunding en línea, junta su dinero con muchos otros pequeños inversores para invertir en grandes proyectos comerciales adquiridos y administrados por desarrolladores inmobiliarios profesionales. Es una forma muy pasiva de invertir en bienes raíces en la que le prestas dinero a un desarrollador de bienes raíces para un proyecto en particular con un marco de tiempo definido.
La inversión mínima para muchas plataformas ha ido cayendo. De hecho, puede comenzar con solo $ 500. Incluso puede adquirir y financiar usted mismo una propiedad de alquiler completa llave en mano a través de Techo‘s plataforma de crowdfunding, todo online.
Ten en cuenta que muchas plataformas de crowdfunding solo te permitirán invertir con ellas si eres un inversor acreditado.
Obtenga más información >>> Fundrise vs. Realty Mogul vs. Crowdstreet
5. Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces
Los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) son una alternativa a la compra directa de bienes raíces. Lo mejor de todo es que no necesita mucho dinero para comprar un REIT. Piense en un REIT como un conjunto de activos inmobiliarios, que son administrados por un profesional inmobiliario y se negocian libremente en la bolsa de valores. Los REIT ofrecen algunas de las mismas características atractivas de la inversión en acciones. A menudo, puede comprar acciones fraccionarias e invertir con pequeños mínimos. Por ejemplo, Fundrise ofrece un REIT con una inversión mínima de $500.
Los REIT pueden ser una opción de bajo riesgo para los inversores inmobiliarios pasivos, ya que brindan la capacidad de diversificarse en muchos tipos de propiedades y múltiples ubicaciones geográficas. Hay REIT que pagan dividendos, por lo que pueden convertirse en parte de su cartera de ingresos. La idea detrás de la inversión REIT es participar en los rendimientos a menudo más altos de los activos inmobiliarios sin poseer ni administrar ningún bien inmueble.
6. Pida prestado su pago inicial, pero tenga cuidado
Pedir prestado el 100% del dinero que necesita para comprar una casa es arriesgado, como recordará cualquier persona que vivió las secuelas de la burbuja inmobiliaria hace una década. Los prestamistas dirán que no puede pedir prestado su pago inicial.
Aún así, hay formas de hacerlo. Puede aprovechar su 401(k) y pedir prestado contra sus propios ahorros para la jubilación. Debido a que esencialmente actúa como acreedor cuando toma un préstamo de sí mismo, la mayoría de los prestamistas no cuentan el pago contra la carga total de su deuda cuando lo califican para una hipoteca. Por supuesto, pedir prestado de su 401(k) reduce sus ahorros para la jubilación y, si deja a su empleador, es posible que deba pagar el préstamo en su totalidad y/o enfrentar multas impositivas.
Con una planificación anticipada, es posible que pueda eludir los requisitos del prestamista y pedir prestado su pago inicial. Podría, por ejemplo, sacar un préstamo personal para efectivo de emergencia y depositarlo en su cuenta corriente. Déjalo reposar en tu cuenta durante unos meses y luego solicita tu hipoteca. El prestamista considerará lo que hay en su cuenta como “suyo” si ha tenido tiempo de “sazonar”. Esos fondos prestados podrían convertirse en su pago inicial.
7. Opción de arrendamiento maestro (MLO)
Esta es una estrategia complicada y es más común para inversiones más grandes, como un edificio de apartamentos o una propiedad comercial. Así es como Brandon Turner, fundador de BiggerPockets.com, comenzó a invertir en bienes raíces sin dinero.
A través de la creación de redes, conoció al propietario de un edificio de apartamentos que quería ser más discreto. Brandon y el dueño acordaron hacer un opción de arrendamiento maestro (MLO) donde Brandon arrendaría y administraría la propiedad, pagaría todos los gastos de la propiedad (impuestos, mantenimiento, seguro, etc.) y subarrendaría la propiedad a los inquilinos. Los inquilinos pagan el alquiler y una parte se le da al propietario. Brandon se quedó con el resto, ahorrando para el pago inicial para comprar la propiedad al propietario, el arrendador.
Con un MLO, normalmente tener una opción de compra mientras arrienda y administra la propiedad en nombre del propietario. En el trato de Brandon, el propietario finalmente le vendió la propiedad a través de la opción de compra que formaba parte del trato original. Esta estrategia es similar a la financiación del vendedor, excepto que no se transfiere propiedad ni título durante el plazo de la MLO.
8. Propiedades al por mayor para inversores
Piense en las señales de aspecto amateur al costado de la carretera que dicen: “compramos casas” o la postal que recibe en el envío por correo, “un pago en efectivo de una suma global por su casa en 30 días sin visitas ni costos de cierre”. Como mayorista, encuentra vendedores motivados y promete comprar su casa en efectivo en 30 días, pero no es usted quien pone el dinero en efectivo.
En su lugar, usted negocia un precio en efectivo en la condición “tal como está” y les proporciona un contrato de “cesión” que le da tiempo para que un comprador en efectivo compre la casa por el precio que le prometió al vendedor (más su tarifa) y “asignar ” el contrato para ellos.
Para tener éxito, necesita saber qué precio en efectivo hará feliz al vendedor al mismo tiempo que permite suficiente “margen” para que un rehabilitador obtenga ganancias después de pagar el precio de adquisición, las renovaciones y reparaciones, los costos de mantenimiento y los costos de venta. Para ello, debe reconocer las necesidades de rehabilitación, conocer los mercados locales, ser capaz de estimar con precisión las cifras (como los costos de reparación, los valores de mercado de la propiedad antes y después de la reparación, los costos de cierre, etc.) y ser un buen negociador. Las tarifas de mayorista entre $ 5,000 y $ 15,000 por trato son típicas. Algunos mayoristas ganan entre $25,000 y $30,000 por trato.
Para tener éxito, necesitas mucho ajetreo y necesitarás un presupuesto para publicidad—la mayoría de los mayoristas encuentran vendedores motivados a través de correo directo y llamadas en frío.
9. Bird Dog (Sniff Out Deals para otros)
Realmente no necesita dinero para “perro de aves”, y no asume ninguno de los riesgos asociados con la compra de una propiedad de inversión usted mismo.
Este término proviene de la caza. Los cazadores usan perros para ayudarlos a detectar y recuperar pájaros después de haberlos disparado. Como un perro pájaro, busca o detecta oportunidades de inversión. Esto a veces se llama “conducir por dólares”. Conduce mucho, buscando propiedades que parecen desocupadas o que necesitan reparación.
haces algo analisis preliminar, tome algunas fotos exteriores de la propiedad y el vecindario, y entregue los clientes potenciales a los mayoristas o fije y cambie a los inversores a cambio de un tarifa de búsqueda. La tarifa es negociable, por supuesto, y, según el lugar donde viva, la cantidad de análisis que realice y otros factores, podría embolsarse alrededor de $ 1,000 cada vez que un inversionista pueda convertir su oportunidad en un trato. Si bien no necesita dinero para comenzar, sí necesita cultivar una red de inversores para pasar sus clientes potenciales y negociar su tarifa con cada uno.
10. El método BRRRR (Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir)
Esta es una estrategia de inversión inmobiliaria que implica adquirir una propiedad que necesita una reparación sustancial (a un precio con descuento) y renovarla según los estándares de alquiler. Luego coloca a los inquilinos para cubrir los costos de adquisición y propiedad, y lo refinancia en un préstamo al valor posterior a la reparación (ARV) para que pueda retirar fondos para comprar otra propiedad en dificultades y hacerlo nuevamente. Usted compra, rehabilita, alquila, refinancia y repite el proceso hasta que tenga el tamaño deseado de cartera de propiedades de alquiler que proporcione ingresos pasivos de alquiler cada mes.
Suena bastante fácil, ¿verdad? Hay mucho que aprender antes de saltar: qué rehabilitar y cuánto pagar, cuánto alquiler puede cobrar, cómo se ve una buena oferta, cómo determinar el ARV, etc. La estrategia también requiere una cantidad considerable de dinero inicial: necesitará un pago inicial para comprar su primera propiedad en dificultades y necesitará dinero para hacer la rehabilitación. Dado que los prestamistas tradicionales normalmente no financian una casa que necesita mucho trabajo, deberá encontrar financiamiento alternativo, como dinero duro, que es más costoso y debe tenerse en cuenta en su presupuesto.
Si se hace correctamente, el método BRRRR puede proporcionar ingresos confiables, en su mayoría pasivos, y un método rotativo para comprar propiedades de alquiler adicionales sin fin. En Maryland, es difícil hacer que el método BRRRR funcione porque los impuestos de transferencia de propiedad y registro de escrituras son muy altos y el método BRRRR requiere que los pague dos veces (cuando adquiere la propiedad en dificultades y cuando refinancia).
Investigue antes de saltar para confirmar que esta es la mejor estrategia para el lugar donde vive. Es mejor en áreas sin inflación de precios y leyes fiscales favorables.
Pensamientos finales
Los bienes inmuebles son una clase de activo que todo inversor serio debería tener como parte de su cartera para una diversificación adecuada. Mientras…